Stranci kupuju nekretnine u Hrvatskoj: koje dokumente trebaju, koliko traje postupak i mogu li dobiti kredit?

Hrvatska je za strance postala top destinacija za kupnju nekretnina – ne samo za odmor, već i za stalno prebivalište i investiciju. U 2025. godini, strani kupci sudjelovali su u 10 % svih transakcija na hrvatskom tržištu nekretnina, a najveći broj njih dolazi iz Njemačke, Austrije, Slovenije, Slovačke i Češke. No, za razliku od hrvatskih državljana, stranci se susreću s dodatnim administrativnim preprekama, drugačijim uvjetima za kredite i specifičnim dokumentacijskim zahtjevima. Ovaj vodič donosi sve što stranac (i vi ako s njima radite posao) morate znati prije potpisa.

Tko može kupovati nekretnine u Hrvatskoj: Osnovna pravila

Građani EU i EEA

Građani država članica Europske unije i Europskog gospodarskog prostora (Norveška, Island, Lihtenštajn) imaju jednaka prava kao i hrvatski državljani. Mogu kupovati nekretnine bez dodatnih odobrenja, slobodno raspolagati njima i dobivati kredite pod istim uvjetima (uz neke dodatne zahtjeve u pogledu dokumentacije).

Građani trećih zemalja (izvan EU)

Ovaj segment je nešto kompleksniji. Građani trećih zemalja (SAD, Rusija, Kina, Turska, UK nakon Brexit-a) mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj, ali postoje dvije ključne iznimke:

1. Poljoprivredno zemljište – ne mogu kupovati bez zadržavanja (mogu samo uzeti u zakup do 30 godina)
2. Zaštićena područja (nacionalni parkovi, priobalna zaštićena zona) – potrebno je posebno odobrenje Ministarstva pravosuđa

Važno: Ako stranac namjerava kupiti nekretninu kao fizička osoba, ne mora osnivati hrvatsku tvrtku. To je najčešći mit. Po Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, stranci ne mogu kupiti poljoprivredno zemljište kao fizičke osobe – moraju osnovati d.o.o. u Hrvatskoj. Mnogi pogrešno shvate da se to odnosi na sve vrste nekretnina.

Dokumenti koji trebaju strancima: Detaljna lista

Za razliku od hrvatskih državljana koji trebaju samo osobnu iskaznicu, stranci moraju pripremiti širu dokumentaciju:

Osnovna dokumentacija za sve strane kupce

1. Putovnica – original i ovjerena fotokopija, mora važiti najmanje 6 mjeseci nakon planiranog potpisa
2. Osobna iskaznica iz države podrijetla – ako postoji (npr. za građane EU)
3. OIB (osobni identifikacijski broj) – mora se zatražiti u Poreznoj upravi prije bilo kakve transakcije
4. Potvrda o prebivalištu u Hrvatskoj – ako već boravite, inače se koristi adresa u matičnoj zemlji
5. Osobni dokumenti za financiranje – ako uzimate kredit, potrebne su potvrde o prihodima iz zemlje podrijetla

Dodatna dokumentacija za građane trećih zemalja

1. Rješenje Ministarstva pravosuđa – za nekretnine u zaštićenim područjima (pribavljanje traje 30-60 dana)
2. Dokumentacija o izvoru financiranja – banke i agencije zahtijevaju transparentnost porijekla sredstava kao dio mjera protiv pranja novca
3. Prevedeni i ovjereni dokumenti – svaki dokument iz zemlje podrijetla mora biti preveden na hrvatski od strane sudskog tumača i s apostilom ili punomoći

Važna napomena: Svi dokumenti iz inozemstva moraju biti ovjereni apostilom (Aoste konvencija) ili legalizirani ako država nije potpisnica Aoste konvencije. Ovaj postupak može trajati 2-4 tjedna i koštati 200-400 €.

Postupak kupnje: Koliko traje i što trebate znati

Postupak kupnje za stranca traje u prosjeku 45-60 dana, što je 10-15 dana duže nego za hrvatskog državljana zbog dodatne dokumentacije.

Faza 1: Pripreme i dokumentacija (10-15 dana)

• Zatražite OIB u Poreznoj upravi (3 dana)
• Pripremite i ovjerite dokumente u matičnoj zemlji (7-10 dana)
• Pribavite prevedene dokumente s apostilom (5-7 dana)

Faza 2: Pregovori i potpis predugovora (7-10 dana)

• Pronađite nekretninu ili agenciju
• Dogovorite cijenu i uvjete
• Sklapate predugovor i plaćate kaparu (10 % cijene)

Važno: Kaparu platite tek nakon što ste sigurni da imate sve dokumente. Ako odustanete zbog nedostatka nekih dokumenata, kapara se ne vraća.

Faza 3: Glavni ugovor o kupoprodaji i prijava poreza (15-20 dana)

• Potpis ugovora kod javnog bilježnika
• Podnošenje prijave Poreznoj upravi
• Čekanje rješenja o Porezu na promet nekretnina (PPN, 10-15 dana)

Faza 4: Upis u katastar (10-15 dana)

• Predaja zahtjeva za upis vlasništva
• Čekanje rješenja i izdavanje izvoda iz zemljišne knjige

Ukupno: Bez komplikacija, 45-60 dana. S komplikacijama u dokumentaciji, i do 90 dana.

Mogu li stranci dobiti kredit u Hrvatskoj: Stvarno stanje

Ovo je najčešće pitanje i odgovor je: Da, ali s ograničenjima.

Krediti za građane EU

Građani EU mogu dobiti kredit u hrvatskim bankama pod gotovo istim uvjetima kao i hrvatski državljani:

• Maksimalni iznos: Do 80 % vrijednosti nekretnine (uz depozit od 20 %)
• Kamatna stopa: 3,5-5,5 % fiksna na 5-10 godina
• Rok otplate: Do 30 godina
• Dokumenti: Potvrda o prihodima iz zemlje podrijetla, izvodi iz bankovnog računa (prevedeni i ovjereni)

Važno: Banke traže da prihodi budu dokazivo redoviti i u EU te da postoje najmanje 6-12 mjeseci. Ako ste freelancer ili imate nestandardne prihode, proces je kompliciraniji.

Krediti za građane trećih zemalja

Ovdje je situacija znatno restriktivnija:

• Maksimalni iznos: obično samo 50-60 % vrijednosti (morate imati 40-50 % vlastitih sredstava)
• Kamatna stopa: 5-7 %, značajno viša
• Dodatni zahtjevi:
  • Dokaz o legalnom boravku u Hrvatskoj (privremeni boravak minimalno 6 mjeseci)
  • Hrvatski su-vlasnik (ponekad banke traže hrvatskog državljanina kao su-podnositelja zahtjeva)

Koje banke daju kredite strancima?
ZABA, Erste, OTP i HPB najotvorenije su prema stranim državljanima, ali svaka banka ima interne politike. Preporuka je kontaktirati više banaka i usporediti ponude.

Alternativa: Ako ne možete dobiti kredit u Hrvatskoj, možete potražiti kredit u matičnoj zemlji uz jamstvo hrvatskom nekretninom. Npr. njemačke banke često financiraju kupnju nekretnina u Hrvatskoj za svoje državljane.

Porezne i pravne posebnosti za strance

Porez na dohodak od najma

Ako kupujete nekretninu za iznajmljivanje, morate platiti porez na najamninu od 30 % (kao i hrvatski državljani). Međutim, ključna komplikacija može biti dvostruko oporezivanje.

Savjet: Provjerite ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja između Hrvatske i Vaše zemlje. Ako postoji, možete tražiti povrat dijela poreza u matičnoj zemlji.

Porez na dobit pri prodaji

Ako prodajete nekretninu nakon manje od 3 godine, plaćate porez na dobit od 20 %. Ako nekretninu zadržite u vlasništvu duže od 3 godine, oslobođeni ste tog poreza.

Važna napomena: Rok se računa od datuma kupnje, a ne od datuma dobivanja boravišne dozvole.

Prednosti i rizici kupnje kao stranac

Prednosti

• Slobodno tržište – nema restrikcija za većinu nekretnina
• Potencijal visokog prinosa – najam turistima može donijeti 8-12 % godišnje
• Stabilno okruženje – Hrvatska je članica EU s pravnom sigurnošću
• Mogućnost dobivanja boravišne dozvole – kupnja nekretnine olakšava proces

Rizici i mane

• Kompleksnija dokumentacija – troškovi prijevoda i ovjere 200-400 €
• Teži pristup kreditima – za treće zemlje, potreban je veći iznos vlastitih sredstava
• Jezična barijera – svi dokumenti moraju biti na hrvatskom
• Porezna uvjetovanost – opasnost od dvostrukog oporezivanja ako niste pažljivi
• (Ne)snalaženje u sustavu – bez lokalnog agenta ili odvjetnika, proces je kompliciran

Praktični savjeti stručnjaka: Kako kupiti bez stresa

1. Odmah zatražite OIB

OIB je prvi korak. Bez njega ne možete ni otvoriti bankovni račun ni potpisati ugovor. Zahtjev za OIB traje 3 dana, a ako imate prijavljen boravak možete ga podnijeti i online putem platforme e-Građani.

2. Angažirajte lokalnog odvjetnika

Trošak od 500-800 € za odvjetnika koji govori Vaš jezik (ili engleski) je najbolja investicija. On će provjeriti dokumentaciju, pregovarati s prodavateljem i voditi Vas kroz postupak.

3. Provjerite energetski certifikat

Stranci često zanemaruju energetski certifikat, a to je ključna stavka. Ako kupujete stan s lošim razredom (F ili G), u budućnosti ćete imati problema s iznajmljivanjem i prodajom.

4. Kupujte preko agencije koja ima iskustva sa strancima

Neke agencije poput IMMOBELLA specijalizirane su za strane kupce i imaju gotove procese za pripremu dokumentacije. To skraćuje vrijeme i smanjuje stres.

5. Planirajte 10-15 % više novca

Osim cijene nekretnine, morate imati dodatnih 10-15 % za troškove prijenosa, porez, dokumentaciju i eventualne neplanirane troškove poput prijevoda.

6. Nemojte potpisivati predugovor prije nego što imate sve dokumente

Ako odustanete zbog nedostatka dokumentacije, gubite kaparu. Pričekajte da dokumentacija bude 100% spremna.

Najčešća pitanja stranih kupaca (FAQ)

1. Koliko dugo moram čekati da dobijem OIB?
   3-5 radnih dana. Za hitan postupak, možete dobiti u roku od 24 sata uz doplatu.
2. Mogu li kupiti zemljište u Hrvatskoj?
   Građani EU mogu. Građani trećih zemalja ne mogu kupiti poljoprivredno zemljište bez zadržavanja, ali mogu kupiti građevinsko i stambeno zemljište.
3. Treba li mi boravišna dozvola za kupnju?
   Ne. Boravišna dozvola nije uvjet za kupnju, ali je potrebna za kredit.
4. Mogu li iznajmljivati nekretninu kao stranac?
   Da, pod istim uvjetima kao i hrvatski državljani, ali morate platiti porez na najamninu od 30 %.
5. Može li mi država oduzeti nekretninu?
   Ne, ako ste je kupili legalno. Hrvatska je uvijek bila i ostala liberalna po pitanju stranog vlasništva.

Zaključak: Hrvatska je otvorena, ali zahtijeva pripremu

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj kao stranac nije složen proces, ali zahtijeva dobru pripremu i stručnu pomoć. Građani EU im gotovo identične uvjete kao i domaći kupci, dok građani trećih zemalja moraju pripremiti dodatnu dokumentaciju i više vlastitih sredstava.

Ključ uspjeha: Lokalni partner (agencija, odvjetnik) koji poznaje sustav i govori Vaš jezik. Trošak od 1.000-2.000 € za stručnu pomoć će Vam uštedjeti mjesece vremena i potencijalno desetine tisuća eura u skupim pogreškama.

IMMOBELLA preporuka: Ako razmišljate o kupnji, obratite nam se za besplatno početno savjetovanje. Analizirat ćemo Vašu specifičnu situaciju, zemlju podrijetla i konkretnu nekretninu, te Vam dati točan plan i vremensku crtu – bez obveza.