Dugoročni najam stanova u Hrvatskoj: Što vlasnici moraju znati

Nova era najma stanova: Temeljito se mijenjaju pravila igre na tržištu najma stanova

Ministar prostornog uređenja Branko Bačić nedavno je najavio niz zakonskih mjera koje će iz temelja promijeniti tržište najma nekretnina u Hrvatskoj. Za vlasnike stanova koji iznajmljuju, ovo nije samo još jedna administrativna izmjena – ovo je pravi tektonski pomak koji izravno utječe na Vaš džep i Vašu odluku kako postupati s nekretninom koju posjedujete.

Ukratko, država je odlučila agresivno poticati dugoročni najam i regulirati kratkoročni. Rezultat? Oni koji se prilagode na vrijeme će profitirati, dok bi se oni koji čekaju mogli naći u problemima.

Što se točno mijenja: Ključne nove mjere

1. Porezna presija na kratkoročni najam

Vlada je uvela poseban porez za stanove u kratkoročnom najmu (Airbnb i slične platforme). Računica je jasna: ako iznajmljujete kratkoročno, plaćat ćete više poreza na nekretnine i dodatne doprinose. Ukratko, razlika je ogromna. Kratkoročni najam se odsad tretira kao ugostiteljska djelatnost, a dugoročni kao najmovna djelatnost s porezima i doprinosima koji mogu pojesti 45-50% prihoda, plus povećani porez na nekretnine. Dugoročni najam ima fiksni porez od 30 % bez dodatnih doprinosa, što za stan s prihodom 1.000 € mjesečno znači razliku od preko 180 € u korist dugoročnog najma, uz znatno manje administrativnog posla. Ovo nije najava – ovo je već u tijeku od ove godine.

2. Država ulazi u najamni biznis

Država planira do 2030. godine izgraditi 9.000 stanova za prodaju i najam. Ovi stanovi će se nuditi po povoljnijim cijenama, što će privatnim vlasnicima u segmentu dugoročnog najma stvoriti konkurenciju.

3. Registracija i kontrola

Svi stanovi u kratkoročnom najmu morat će se registrirati u poseban registar, a inspekcije će biti ozbiljnije. Ministar Bačić najavio je i digitalno praćenje rezervacija putem platformi.

Dugoročni naspram kratkoročni najam: Prava financijska usporedba

Mnogi vlasnici su na kratkoročnom najmu jer smatraju da je tako “veća zarada”. No je li to zaista tako? Pogledajmo stvarne brojke za npr. stan od 60 m² u Zagrebu:

Kratkoročni najam (Airbnb)

• Mjesečni prihod: 1.800 € (uz 70 %-tnu popunjenost)
• Prazni dani: 9-10 dana mjesečno
• Troškovi čišćenja: 200 € mjesečno
• Porez na najamninu: 30 % (dosad + dodatna davanja)
• Neto prihod: oko 1.000 € mjesečno

Dugoročni najam

• Mjesečna najamnina: 900 €
• Porez na najamninu: 30 % (bez dodataka)
• Nema troškova čišćenja
• Nema praznih dana
• Neto prihod: 630 € mjesečno

Razlika je 370 € mjesečno. Ali… dugoročni najam donosi stabilnost, manje administracije i nula stresa oko učestale izmjene gostiju. Kratkoročni najam zahtijeva minimalno 15-20 sati mjeseci za komunikaciju, prijava/odjava i rješavanje problema.

Prednosti dugoročnog najma za vlasnike: Zašto se isplati razmisliti

1. Stabilnost i predvidivost

Znate točno kolika će vam biti najamnina prvi i svaki naredni mjesec. Nema iznenađenja zbog sezone, nema praznih zimskih mjeseci.

2. Manje administracije i stresa

Nema učestale izmjene gostiju, manje čišćenja, manje reklamacija, manje noćnih poziva.

3. Niži porezni teret

Kratkoročni najam se tretira kao ugostiteljska djelatnost, s puno više doprinosa i poreza. Dugoročni najam je klasičan najam, s fiksnim porezom od 30 % na najamninu.

4. Manje troškova održavanja

Stalni najmoprimci paze na stan kao na svoj dom. Turisti su značajno manje pažljivi.

5. Prilika za povoljniji kredit

Banke sada sve češće gledaju na dugoročno iznajmljene stanove kao sigurniji prihod kod odobravanja kredita za druge nekretnine.

Mane i rizici dugoročnog najma: Što treba paziti

1. Niža mjesečna najamnina

Dugoročni najam u prosjeku donosi 30-40 % manji mjesni prihod od optimalnog kratkoročnog.

2. Problem neplatiša

Kod dugoročnog najma, ako vam najmoprimac prestane plaćati, izbacivanje traje mjesecima. Kod kratkoročnog najma, gost odlazi za 3 dana.

3. Fiksacija cijene

Ugovor o dugoročnom najmu je obično na 1 godinu. Ako tržišne cijene skoče, vi ste zaključani na nižoj cijeni.

4. Ograničena fleksibilnost

Ako želite koristiti stan za osobne potrebe (npr. ljetovanje), dugoročni ugovor to ograničava.

Što to znači za najmoprimce: Konačno više ponude

Ako ste najmoprimac koji traži stan za najam, ove mjere su za Vas – vijest godine. Povećanje ponude dugoročnih najmova znači:

• Niže cijene (konkurencija će smanjiti cijenu najma)
• Više izbora (naročito u Zagrebu, Splitu, Rijeci, Osijeku, Zadru)
• Kvalitetniji stanovi (vlasnici će morati ulagati da izdvoje se od državne ponude)

Financijska analiza za najmodavce: Isplati li se preći na dugoročni najam?

Odluka ovisi o vašim ciljevima i profilu. Evo jednostavnog testa:

Pređite na dugoročni najam ako:

• želite pasivan prihod s minimalnim angažmanom
• nemate vremena za upravljanje kratkoročnim najmom
• je Vaš stan u zoni stanovanja (a ne u turističkoj zoni)
• planirate držati nekretninu u vlasništvu više od 5 godina

Ostanite na kratkoročnom najmu ako:

• želite maksimizirati prihod bez obzira na rizik
• se stan nalazi u turističkoj zoni sa stalnom potražnjom
• imate vremena i volje za aktivno upravljanje
• planirate uskoro prodati stan/apartman (kratkoročni najam ne zadržava vrijednost)

Na što treba paziti: Praktični savjeti iz struke

1. Pregledajte postojeći ugovor o najmu

Ako imate kratkoročni najam, provjerite klauzule o raskidu. Neke platforme zahtijevaju 30-90 dana otkaznog roka.

2. Pripremite stan za dugoročni najam

Dugoročni najmoprimci traže funkcionalne, a ne luksuzne stanove. Investirajte u kvalitetnu stolariju i grijanje, a ne u dizajnerski namještaj.

3. Provjerite kreditne obveze

Neki krediti imaju klauzulu da se nekretnina ne smije davati na dugoročni najam bez odobrenja banke. Provjerite ugovor.

4. Osiguranje je obavezno

Za dugoročni najam, obvezno sklopite policu osiguranja od štete uzrokovane najmoprimcem. Trošak je oko 150-200 € godišnje, ali pokriva rizike do 50.000 €.

5. Odaberite pravog najmoprimca

Za dugoročni najam, provjerite bonitet najmoprimca. Tražite izvod iz bankovnog računa, uvjerenje o zaposlenju i preporuke od bivših vlasnika. Ovo je od izuzetne važnosti.

Zaključak i preporuke: Vaša najbolja strategija

Novi zakonski okvir nije napad na vlasnike – to je prilika! Država jasno signalizira: dugoročni najam ima prednost. Oni koji se prilagode na vrijeme profitirat će na tri načina:

1. Stabilan, predvidiv prihod bez stresa
2. Niži porezni teret i manja administracija
3. Povećana vrijednost nekretnine za buduću prodaju

Naša preporuka za vlasnike: Ako trenutno iznajmljujete kratkoročno, ne prekidajte odmah. Učinite to strategijski – ukinite rezervacije za sljedeću turističku sezonu i pređite na dugoročni najam od 1. lipnja 2026. Ovo Vam daje vremena za pripremu i izbjegavanje kazni.

Ako razmišljate o kupnji stana ili apartmana za iznajmljivanje, fokusirajte se na lokacije s visokom potražnjom za dugoročnim najmom (blizu fakulteta, poslovnih centara, bolnica). To je nova zlatna formula.

IMMOBELLA savjet: Prije bilo kakve odluke, napravite financijsku simulaciju za Vašu konkretnu nekretninu. Ili još bolje – javite nam se za besplatnu konzultaciju. Analizirat ćemo Vašu situaciju i izračunati točne brojke. Jer u najmu, kao i u nekretninama, nema “jednog rješenja za sve” – ali postoji najbolje rješenje za Vas!

Česta pitanja

1. Moram li odmah preći na dugoročni najam?
   Ne. Kazne za kratkoročni najam se uvode postupno, ali preporučujemo prijelaz u idućih 6-12 mjeseci.
2. Kolika je porezna razlika između kratkoročnog i dugoročnog najma?
   Kratkoročni najam se tretira kao ugostiteljska djelatnost s dodatnim oporezivanjem. Razlika može biti 20-30% više ukupnog poreznog opterećenja.
3. Može li mi država oduzeti stan ako pređem na dugoročni najam?
   Ne. Državni stanovi će biti novogradnja i konkurirat će vašoj ponudi na tržištu, ali ne postoji mehanizam oduzimanja privatnih stanova.
4. Jesu li državni stanovi jeftiniji?
   Da. Država planira najamnine 20-30 % ispod tržišnih cijena u prvih 5 godina, kako bi pritisnula tržište i pomogla najmoprimcima.
5. Što je bolje: prodati ili preći na dugoročni najam?
   Ovisi o vašim ciljevima. Ako vam treba gotovina – prodajte. Ako želite stabilan pasivan prihod – dugoročni najam. IMMOBELLA nekretnine Vam može pomoći s financijskom analizom za Vašu situaciju.